| Absetzung für Abnutzung (AfA) |
allowance for wear and tear; tax depreciation |
Bei der AfA handelt es sich um einen Begriff des Einkommensteuerrechts. Mit ihm wird der Teil von Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben bezeichnet, der sich auf die abnutzungsbedingte Wertminderung eines Wirtschaftsgutes bezieht. Unterschieden wird stets zwischen linearer und degressiver AfA. Im Rahmen der Immobilienwirtschaft gelten folgende Sätze:
- Die lineare AfA beträgt 2 Prozent (bei Gebäuden mit Baujahr vor dem 01.01.1925 2,5 Prozent). Berechnungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Nicht einbezogen wird der Wert des erschlossenen Baugrundes, auf dem das Gebäude errichtet wurde. Bei Gebäuden, die sich im Betriebsvermögen befinden, keinen Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde, beträgt der AfA-Satz 3 Prozent. Wird das Gebäude verkauft, können Veräußerer und Erwerber die AfA jeweils zeitanteilig geltend machen, wobei für die zeitliche Aufteilung der Tag des Besitzüberganges maßgebend ist.
- Aktuell kann eine degressive AfA für neu hergestellte Wohngebäude auf Grund des Ende 2005 beschlossenen Gesetzes "zum Einstieg in ein steuerliches Sofortprogramm" nicht in Anspruch genommen werden. Allerdings ist nach § 7 Abs. 5 Einkommenssteuergesetz für Wohngebäude, die vom Steuerpflichtigen auf Grund eines nach dem 28.02.1989 und vor dem 01.01.2006 gestellten Bauantrags hergestellt oder nach dem 28.02.1989 und vor dem 01.01.2006 auf Grund eines rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurden, die im Erstjahr in Anspruch genommene degressive AfA über die Laufzeit von 40 bzw. 50 Jahren weiter anzusetzen.
Je nach Beginn der degressiven AfA sind die in den einzelnen Jahren anzusetzenden Abschreibungssätze infolge von Änderungen durch die steuerliche Gesetzgebung unterschiedlich.
- Erhöhte Absetzungen gibt es darüber hinaus bei Gebäuden, die in städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsgebieten liegen und durch bauliche Maßnahmen modernisiert, instand gesetzt oder erneuert wurden. Das gleiche gilt für Herstellungskosten, die durch Baumaßnahmen an Baudenkmälern entstehen. Diese Kosten konnten, sofern die Baumaßnahmen vor dem 01.01.2004 begonnen hatten, innerhalb von 10 Jahren mit je 10 Prozent als Werbungskosten abgesetzt werden. Außerhalb der Absetzung für Abnutzung und Substanzverringerung sind Absetzungen für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzung möglich.
Diese AfA-Sätze wurden zum 01.01.2004 verringert (siehe Tabelle) In den ersten acht Jahren dürfen Eigentümer Modernisierungs- und Instandhaltungskosten über die Sonder-AfA mit nur noch jeweils neun Prozent geltend machen. In den darauf folgenden vier Jahren beträgt der Satz nunmehr jeweils sieben Prozent. Somit verlängert sich die Abschreibungsdauer der Kosten von zuvor zehn auf jetzt zwölf Jahre.
Achtung! Die Summe der steuermindernd geltend gemachten AfA muss in den Fällen, in denen ein Veräußerungsgewinn zu versteuern ist (war), bei Ermittlung des Gewinns wieder addiert werden.
Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes müssen die Finanzämter Käufern einer Eigentumswohnung, die in einem Sanierungsgebiet liegt, die erhöhten Absetzungen gewähren, wenn eine Bescheinigung der Gemeinde erteilt wurde (Urteil vom 22.10.2014, Az. X R 15/13). Die baurechtliche Einschätzung der Gemeindebehörde, nach der kein Neubau vorliegt, ist also auch für die Finanzämter verbindlich. Bisher wurden mit dieser Begründung erhöhte Absetzungen nicht nur beim Bau eines neuen Gebäudes verweigert, sondern auch zum Beispiel beim Umbau von Gewerberäumen zu Eigentumswohnungen oder dem Ausbau eines Dachgeschosses zu einer Eigentumswohnung. |
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